什么是住房公積金貸款?住房公積金貸款是怎么計算的?

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。

住房公積金貸款計算明細：以下三項計算的最小值為貸款額度

(1)按照借款人還貸能力確定的貸款額度。其計算公式為：借款人月計繳住房公積金額÷借款人住房公積金繳存比例×個人還貸能力系數(目前為0.45)×12(月)×實際可貸年限。夫妻雙方均繳存公積金且共同借款的，貸款額度為夫妻雙方分別計算的貸款額度之和。

(2)規定的個人貸款最高限額。目前一方繳存住房公積金的職工，貸款最高限額為30萬元;夫妻雙方均繳存住房公積金的職工，貸款最高限額為60萬元。

(3)購買商品房最高貸款額不超過購房總價的80%;購買二手房的，貸款額度不超過購房總價的70%。

公積金貸款比商業貸款優惠多少呢?怎樣貸款更劃算?

那么公積金貸款到底可以比商業貸款有多少的優惠呢?下面就用一組數據來細說住房公積金貸款計算明細，一筆60萬元、20年期的商業性住房貸款按基準利率計息，還款方式為等額本息法，20年本息總額為1，026，682.47元，其中支付利息總額為426，682.47元;而一筆60萬元、20年期的住房公積金貸款，20年本息總額為862，779.12元，其中支付利息總額為262，779.12元，扣除擔相關的擔保等。由此可見公積金貸款比商業貸款要優惠的多。

雖然使用公積金貸款有一定的優惠，但是在使用過程中要注意，公積金貸款在還款時不會像商業貸款那樣設定固定還款額，而只會要求貸款人在還款時不低于某個“最低還款額”。以28萬貸款15年還清為例，公積金貸款只會要求貸款人每月還款數額不低于1344元，許多貸款人往往每月僅繳納1344元用以還款。但這么做的結果是，貸款人償還最后一月貸款時會發現仍有47000多元的貸款本金尚未償還，并最終導致末期還款壓力巨大。