關(guān) 于農(nóng)村拆遷評(píng)估要注意什么的知識(shí)大家了解嗎？以下就是小編整理的關(guān)于農(nóng)村拆遷評(píng)估要注意什么的介紹，希望可以給到大家一些參考，一起來(lái)了解下吧！

(資料圖)

一、農(nóng)村拆遷評(píng)估要注意什么

1、房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問(wèn)題。

一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載面積為準(zhǔn)。

2、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低問(wèn)題。

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))乘以戶(hù)均安置面積/戶(hù)均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題。

市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏低。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式.而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見(jiàn)，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

5、未經(jīng)實(shí)地查勘程序。

拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評(píng)估人員沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒(méi)有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

6、未依法委托專(zhuān)家評(píng)估。

當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)估委員會(huì)鑒定的，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。實(shí)踐中，房屋拆遷管理部門(mén)作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

7、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：封面;目錄;致委托方函;估價(jià)師聲明;估價(jià)的假設(shè)和限制條件;估價(jià)結(jié)果報(bào)告;估價(jià)技術(shù)報(bào)告;附件。但是，實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒(méi)有提供完整的估價(jià)報(bào)告。這是嚴(yán)重違法的。

8、不依法出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告問(wèn)題。

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。

9、不依法對(duì)被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估。

法律明確規(guī)定對(duì)被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成應(yīng)另行評(píng)估。實(shí)踐中拆遷人卻未進(jìn)行裝修的另行評(píng)估嚴(yán)重違法。

10、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)問(wèn)題。

法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門(mén)的方式是違法的。

二、評(píng)估應(yīng)該采用什么方法

常用的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。

對(duì)于具體評(píng)估方法的選用，應(yīng)該由注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)上述幾種評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

此外，還要注意以下幾種情況，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條第2款、第3款的規(guī)定：

(一)被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;

(二)被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;

(三)被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估;

(四)可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行核對(duì)和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

三、拆遷補(bǔ)償不合理如何維權(quán)

1、首先要考慮和拆遷方進(jìn)行協(xié)商處理，因?yàn)閰f(xié)商的方式相對(duì)來(lái)說(shuō)更加簡(jiǎn)單便捷，對(duì)于拆遷雙方的時(shí)間也可以更大限度的節(jié)省。同時(shí)，要注意的是，在進(jìn)行協(xié)商之前，被拆遷方應(yīng)當(dāng)對(duì)于自身遇到的問(wèn)題以及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行充足的了解，以保證自身在協(xié)商時(shí)有足夠的理由。

2、如果協(xié)商不成，可能就需要通過(guò)法律渠道來(lái)進(jìn)行解決。

3、拆遷方認(rèn)為自己得到的補(bǔ)償不合理的情況下，可以在得知結(jié)果起60日之內(nèi)向政府提請(qǐng)行政復(fù)議，如果對(duì)于最終的行政復(fù)議決定還是不服就需要向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹦姓V訟，通過(guò)訴訟方式來(lái)進(jìn)一步解決。需要注意的是，向法院提起行政訴訟的時(shí)效應(yīng)該是在6個(gè)月之內(nèi)。

4、法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條　房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十八條　被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。以上就是關(guān)于農(nóng)村拆遷評(píng)估要注意什么的相關(guān)介紹。本文所提供的法律知識(shí)內(nèi)容僅供參考，如果還有其他問(wèn)題可以點(diǎn)擊下方“立即按鈕”咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的幫助。